ยอดพรีเซลสะสมในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2568 อยู่ที่ 42,600 ล้านบาท : ส่องโอกาสในหุ้น AP เมื่อเทรนด์ Rapid Urbanization กำลังขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์ไทย

เทศกาลปีใหม่มักเป็นช่วงที่หลายคนเริ่มตั้งเป้าหมายชีวิตใหม่ และหนึ่งในความฝันสำคัญยังคงเป็นการมี บ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นของตัวเอง แม้พฤติกรรมคนรุ่นใหม่จำนวนหนึ่งจะเลือกเช่ามากกว่าซื้อ แต่ในระยะยาว ความฝันเรื่องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวยังคงอยู่

ตลาดซบเซา แต่ ‘ความต้องการซื้อบ้าน’ ยังแข็งแกร่งสวนทาง

แม้ตลาดอสังหาฯ โดยรวมจะอ่อนแอจากปัจจัยลบ แต่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังแข็งแกร่ง โดยผลสำรวจ DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study พบว่า 50% ของผู้บริโภคยังมีแผนซื้อบ้านภายใน 1 ปีข้างหน้า แสดงถึงความต้องการพื้นฐานที่สูงมาก อย่างไรก็ตาม อุปสรรคสำคัญคือความพร้อมทางการเงิน โดยมีเพียง 33% เท่านั้นที่เก็บเงินเพียงพอแล้ว ปรากฏการณ์นี้ชี้ให้เห็นถึง "อุปสงค์ที่รอการปลดปล่อย" ซึ่งเป็นสัญญาณเชิงบวกที่สำคัญว่า หากภาวะเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวและผู้บริโภคมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็พร้อมที่จะกลับมาเติบโตได้อย่างรวดเร็ว

เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 ปีแห่งการ 'ปรับฐาน'

เพื่อที่จะเข้าใจทิศทางของตลาดในปี 2569 เราจำเป็นต้องมองย้อนกลับไปทำความเข้าใจภาพรวมของปี 2568 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดเข้าสู่ช่วง "ปรับฐาน" อย่างชัดเจน ภาวะดังกล่าวส่งผลกระทบโดยตรงต่อทั้งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ ทำให้หลายฝ่ายต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป

ปัจจัยกดดันหลักที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 สามารถสรุปได้ดังนี้

- กำลังซื้ออ่อนแอ : หนี้ครัวเรือนสูง, เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง (K-shaped Recovery) ทำให้กลุ่มลูกค้าหลัก (กลาง-ล่าง) ขาดสภาพคล่อง

- สินเชื่อเข้มงวด : สถาบันการเงินพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยเข้มงวด, อัตราปฏิเสธสินเชื่อรวมสูงกว่า 50% (AP อยู่ที่ 35% ใน Q3/68)

- อุปทานคงค้าง : ยูนิตเหลือขายสูง โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคาสูง (25-50 ลบ.) คาดใช้เวลาดูดซับ 5-6 ปี และทาวน์เฮาส์ (2-5 ลบ.) สะสม 115,000 หน่วย

ภาพรวมตลาดปี 2568 ชะลอตัวมาก: ยอดขายคอนโดหดตัว 28%, บ้านเดี่ยว/บ้านแฝดลดลง 15%, โครงการเปิดใหม่ใน กทม./ปริมณฑลลด 33%

ท่ามกลางความท้าทายนี้ การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วถือเป็นเมกะเทรนด์ที่สร้างโอกาสใหม่ให้กับตลาด

เทรนด์ Rapid Urbanization พลังขับเคลื่อนความต้องการที่อยู่อาศัยยุคใหม่

ในปี 2026 นี้อีกหนึ่งเทรนด์ที่เกิดขึ้นทั่วโลกคือ Rapid Urbanization หรือการเป็นเมืองอย่างรวดเร็ว มันคือการที่ คน + งาน + เงิน + โครงสร้างพื้นฐาน ไหลเข้าหัวเมืองต่างๆ อย่างรวดเร็ว ส่งผลให้เมืองเติบโตทั้งด้านจำนวนประชากร พื้นที่กายภาพ โครงสร้างพื้นฐาน และความต้องการที่อยู่อาศัย

สหประชาชาติคาดว่า 68% ของประชากรโลกจะอยู่ในเขตเมืองภายในปี 2050 เพิ่มขึ้น 2.5 พันล้านคนจากปัจจุบัน 55% การตอบสนองความต้องการนี้ต้องแก้ไขช่องว่างโครงสร้างพื้นฐาน 15 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐภายในปี 2040 ซึ่งจะผลักดันความต้องการเมืองอัจฉริยะ อาคารสีเขียว และโซลูชั่นการก่อสร้างขั้นสูง

ผลกระทบของเทรนด์ Rapid Urbanization ในวงการอสังหาฯ

- ที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม) จะมีความต้องการยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลที่สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนทำงาน นักศึกษา และคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความคล่องตัวในการใช้ชีวิต

- ที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮาส์) การขยายตัวของเมืองทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบนอกที่สามารถเข้าถึงได้ง่ายขึ้น ผู้คนมองหาพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางกว่าในราคาที่สมเหตุสมผล ซึ่งเป็นโอกาสสำคัญสำหรับโครงการแนวราบที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เชื่อมต่อกับโครงข่ายคมนาคม

เจาะหุ้น AP หุ้นที่นักวิเคราะห์จับตามอง

ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังเผชิญแรงกดดันระยะสั้น ผู้พัฒนาที่มีโอกาสยืนระยะได้ดีกว่าคือผู้ที่มุ่งตอบโจทย์ Real Demand หรือความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งเชื่อมโยงโดยตรงกับเมกะเทรนด์ Rapid Urbanization เมื่อประชากรวัยทำงานย้ายเข้าสู่เมืองและปริมณฑล ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลเมืองขยายจึงยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ในบริบทนี้ AP ถูกจับตามอง สอดคล้องกับมุมมองของ KS Research Strategy ที่ประเมินว่าปี 2568 เป็นจุดต่ำสุดของกลุ่มอสังหาฯ ก่อนฟื้นตัวในปี 2569 โดยมี AP และ SIRI เป็นหุ้นเด่นจากความแข็งแกร่งด้านฐานะการเงินและพอร์ตโครงการที่ตอบรับ Real Demand ได้ดี

อย่างไรก็ตาม KS Research ระบุว่าอุปสงค์ปี 2568 ยังถูกจำกัดจาก GDP ที่อ่อนแอ อัตราปฏิเสธสินเชื่อที่สูงราว 35% และแรงซื้อจากต่างชาติที่ชะลอลง เพื่อรับมือกับปัจจัยเหล่านี้ AP ปรับกลยุทธ์เน้นออกแบบสินค้าให้หลากหลาย ครอบคลุมทำเลเมืองและปริมณฑล เพิ่มความคุ้มค่าเชิงราคา และขยายการขายผ่านช่องทางออนไลน์

แม้ยอดขาย 8 เดือนแรกปี 2568 จะลดลง 10% เหลือราว 3 หมื่นล้านบาท แต่การเปิดโครงการใหม่ยังต่ำกว่าเป้าทั้งปี สะท้อนการบริหารความเสี่ยงเชิงรุก โดย AP คาดว่าการโอนคอนโดใหม่ในครึ่งหลังปี 2568 และปี 2569 จะเป็นแรงหนุนสำคัญให้กำไรฟื้นตัว หลังผ่านจุดต่ำสุดในปี 2568

มุมมองนักวิเคราะห์และแนวโน้มราคาหุ้น

มุมมองของนักวิเคราะห์จาก FSSIA (Thanyatorn Songwutti) รายงานว่าจุดแข็งสำคัญที่ทำให้ AP สามารถยืนหยัดท่ามกลางปัจจัยกดดันได้ คือ

- พอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย (Well-diversified portfolio) AP มีการพัฒนาโครงการที่ครอบคลุมทั้งแนวราบ (บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม) และคอนโดมิเนียมในทุกเซกเมนต์ราคา ทำให้สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้หลากหลายและกระจายความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ

- กลยุทธ์เชิงรุก (Aggressive strategy) บริษัทมีกลยุทธ์ในการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องในหลากหลายทำเล ซึ่งช่วยรักษาและเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดได้อย่างสม่ำเสมอ

นอกจากนี้ในบทวิเคราะห์หุ้นบริษัท AP (Thailand) (AP TB) ที่จัดทำโดย FSS International Investment Advisory (FSSIA) ซึ่งเผยแพร่เมื่อวันที่ 16 ธันวาคม 2568 (2025) ยังรายงานผลการดำเนินงานล่าสุด (ไตรมาส 4 ปี 2568)

- ยอดขายช่วงท้ายปี 2568 ในช่วงเดือนตุลาคมถึงพฤศจิกายน 2568 AP มียอดขายล่วงหน้า (Presales) อยู่ที่ 9.8 พันล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 39% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ยอดขายดังกล่าวประกอบด้วยโครงการแนวราบถึง 90% และคอนโดมิเนียม 10% โดยเฉพาะทาวน์โฮมที่มียอดตอบรับ (take-up rate) เฉลี่ยสูงถึง 23%

- นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่ายอด Presales ทั้งปี 2568 ของ AP จะปิดที่ประมาณ 4.6 หมื่นล้านบาท ซึ่งอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2567

- การทำผลงานได้ดีกว่าตลาด (Outperform) ในขณะที่ AP สามารถรักษายอดขายให้คงที่ได้ แต่ภาพรวมของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ (Sector) ถูกคาดการณ์ว่าจะติดลบประมาณ 10-15% ทำให้ผลงานของ AP โดดเด่นกว่าคู่แข่งอย่างชัดเจน

อีกทั้งโครงการ Aspire Sukhumvit 103 โครงการคอนโดมิเนียมใหม่นี้มียอดขายที่น่าสนใจ โดยพบว่า 70% ของยอดขายมาจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ และที่สำคัญคือทั้งหมดเป็นชาวเมียนมาร์ ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการเจาะกลุ่มเป้าหมายเฉพาะได้อย่างแม่นยำ

จากปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่งและกลยุทธ์ที่ชัดเจนของบริษัท ทำให้นักวิเคราะห์จาก FSS International Investment Advisory (FSSIA) ได้ให้มุมมองดังนี้

มุมมองแนะนำ: "ซื้อ" (BUY)

- ราคาเป้าหมาย : 10.20 บาท

- การประเมินมูลค่า (Valuation) : หุ้นซื้อขายที่ P/E ปี 2569 ที่คาดการณ์ (2026E) ที่ 5.6 เท่า ซึ่งถือว่าน่าสนใจเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของกลุ่มที่อยู่ระหว่าง 6-7 เท่า

- อัตราผลตอบแทนเงินปันผล (Dividend Yield) : คาดการณ์ว่าจะสูงถึง 6.8% ในปี 2569 ซึ่งเป็นระดับที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนสม่ำเสมอ

⚠️ คำเตือน : ไม่ใช่คำแนะนำในการลงทุน การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุนทุกครั้ง