Man-made Destination คุ้มไหม? “Disneyland Thailand” ความเป็นไปได้และโอกาสการลงทุนแห่งอนาคต

แนวคิดการดึง Disneyland เข้ามาลงทุนในประเทศไทย ถูกหยิบยกขึ้นมาอย่างเป็นทางการอีกครั้งเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2569 โดย นายพิพัฒน์ รัชกิจประการ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ในฐานะแกนนำพรรคภูมิใจไทย โดยระบุว่า โครงการระดับโลกเช่นนี้สามารถทำหน้าที่เป็น “ตัวเร่ง” ให้โครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ในพื้นที่ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เดินหน้าได้จริง ทั้งรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา และเมืองการบินภาคตะวันออก

คุณพิพัฒน์มองว่า การมีแลนด์มาร์กระดับโลกจะไม่เพียงช่วยเพิ่มจำนวนนักท่องเที่ยวคุณภาพ แต่ยังเป็นจุดขายใหม่ของประเทศในการสร้าง Man-Made Destination เพื่อยกระดับบทบาทของไทยบนเวทีการแข่งขันด้านการท่องเที่ยวและไลฟ์สไตล์ระดับโลก

ภายใต้ภาพฝันนี้ พื้นที่ EEC ในอนาคตอาจเปลี่ยนจากศูนย์กลางนิคมอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ไปสู่เมืองใหม่ที่ขับเคลื่อนด้วยเศรษฐกิจบริการ ความบันเทิง และกิจกรรมมูลค่าเพิ่มสูง ผ่านสิ่งที่ภาครัฐตั้งใจผลักดันในฐานะ Magnet Project มูลค่ากว่า 300,000 ล้านบาท ซึ่งถูกออกแบบมาเพื่อปลดล็อกคำถามเรื่องความคุ้มค่าของโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนไปแล้ว

ทำไม Man-made Destination คือทางรอด?

ทำไมรัฐบาลต้องยอมทุ่มงบประมาณและสิทธิประโยชน์มหาศาลเพื่อดึง Magnet Project ระดับโลก? คำตอบอาจอยู่ที่การแก้ Pain Point ของท่องเที่ยวไทย

* The Gen Z & Y Demand Shift

ข้อมูลจาก McKinsey ระบุชัดว่ากลุ่มคนรุ่นใหม่มีแนวโน้มต้องการเดินทางท่องเที่ยวสูงถึง 70% ต่อปี โดยให้น้ำหนักกับ Experiences over Assets ซึ่ง Man-made Destination สามารถออกแบบประสบการณ์ที่แปลกใหม่และควบคุมมาตรฐานได้ดีกว่าแหล่งท่องเที่ยวธรรมชาติ

* Seasonality Immunity (การทลายข้อจำกัดด้านฤดูกาล)

นี่คือจุดอ่อนของท่องเที่ยวไทยมาตลอด แต่ Man-made attractions สามารถสร้างรายได้แบบ Year-round Recurring Income ได้โดยไม่ติดเงื่อนไขสภาพอากาศ ช่วยลดความเสี่ยง (Risk Profile) ให้กับผู้บริหารพอร์ตโรงแรมและค้าปลีก

* The National Strategic Momentum

จากการวิเคราะห์ของ Krungthai COMPASS ความสนใจใน Man-made attractions ของคนไทยพุ่งสูงจาก 28% ในปี 2564 ขึ้นมาเป็น 50% ในปี 2566 ขณะที่นักท่องเที่ยวต่างชาติให้ความสนใจสูงถึง 64% (TCEB) สะท้อนว่า Demand ในตลาดนั้น "Ready" และรอเพียง "Supply" ระดับโลกเข้ามาเติมเต็ม

Disneyland Thailand บทพิสูจน์โครงสร้างพื้นฐาน

การเข้ามาของยักษ์ใหญ่อย่าง Disney ไม่ได้นำมาเพียงแค่สวนสนุก แต่นำมาซึ่งบททดสอบสุดหิน 3 ด้าน ที่นักลงทุนต้องใช้เป็นตัวชี้วัดความสำเร็จของโปรเจกต์ 3 แสนล้านบาทนี้

1. “กาสิโน" หรือ "ครอบครัว"?

เงื่อนไขเหล็กของ Disney คือการรักษาภาพลักษณ์ World-class Family Destination ซึ่งระบุชัดว่าต้องไม่มีพื้นที่กาสิโนในโครงการ นี่คือ "โจทย์ใหญ่" ที่รัฐบาลต้องเลือก หากรัฐต้องการดึง Disney เพื่อสร้าง Soft Power ระยะยาว อาจต้องยอมแลกหรือจัดโซนนิ่งใน EEC ใหม่ให้เด็ดขาด

2. โครงสร้างพื้นฐานคือ "ใบเบิกทาง"

โมเดลความสำเร็จของ Tokyo, Hong Kong และ Shanghai Disney Resort มีสิ่งหนึ่งที่เหมือนกันคือ "Connectivity" ที่สมบูรณ์แบบ Disney จะไม่ลงเงินหากรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน หรือเมืองการบินอู่ตะเภา (U-Tapao Aviation City) ยังมีความไม่แน่นอน

👉🏻 อาจบอกได้ว่าความชัดเจนของโครงการ Disney จะเป็น "ดัชนีชี้วัด" (Leading Indicator) ของความเชื่อมั่นในโครงการโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมดของ EEC หาก Disney เซ็นสัญญา หมายความว่าโครงสร้างพื้นฐานไทย "สอบผ่าน" ในระดับสากล

3. กับดักกำลังซื้อ

แม้ไทยจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก แต่ความยั่งยืนของสวนสนุกระดับโลกขึ้นอยู่กับ "การกลับมาเที่ยวซ้ำ" ของคนในประเทศ ด้วยราคาตั๋วระดับพรีเมียม (3,000 - 4,000 บาท) ท่ามกลางภาวะกำลังซื้อชนชั้นกลางไทยที่ยังเปราะบาง ทำให้เกิดคำถามว่า "คนไทยจะไปบ่อยแค่ไหน?"

อย่างไรก็ตามแม้จะผ่านเงื่อนไขนี้ได้ การลงทุนของ 3 โมเดลสวนสนุกดิสนีย์ก็มีอีก 3 แนวทางที่ภาครัฐจะต้องหารือกัน

👉🏻 โมเดลแรกคือ Licensing Model ซึ่งดิสนีย์จะได้รับเพียงค่าลิขสิทธิ์ (Royalties) ประมาณ 5-10% โดยไม่ต้องลงทุนเอง ตัวอย่างคือ Tokyo Disneyland ซึ่งเป็นโอกาสที่มีความเป็นไปได้สูงหากกลุ่มทุนไทยต้องการอำนาจควบคุมเบ็ดเสร็จ

👉🏻 โมเดลที่สองคือ Public-Private Partnership เป็นการร่วมทุนระหว่างรัฐบาล (มักถือหุ้นใหญ่) เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น Hong Kong Disneyland ซึ่งมุมมองต่อกรณีไทยคือ รัฐบาลมีแนวโน้มที่จะสนับสนุนที่ดินหรือสิทธิประโยชน์อื่น ๆ แทนการอัดฉีดเงินสด

👉🏻 โมเดลสุดท้ายคือ Modified JV ซึ่งเป็นรูปแบบที่ดิสนีย์ชื่นชอบมากที่สุด เพราะสามารถควบคุมอำนาจการบริหารจัดการและ Brand Standard ได้อย่างเข้มงวด แม้จะถือหุ้นในสัดส่วนที่น้อยในแง่ของสินทรัพย์ อย่างเช่น Shanghai Disney Resort

ทฤษฎีแม่เหล็กและการสร้าง Ecosystem มูลค่า 1.8 แสนล้าน

เมื่อดิสนีย์แลนด์หรือ Magnet Project อื่นๆ เกิดขึ้น มันจะทำหน้าที่เป็น "Anchor Tenant" ที่สร้างแรงดึงดูดมหาศาล (Magnet Theory) ซึ่ง Krungthai COMPASS คาดการณ์ว่ารายได้จากการท่องเที่ยว Man-made จะแตะระดับ 1.8 แสนล้านบาท (คิดเป็นประมาณ 0.9% ของ GDP)

โครงการดิสนีย์แลนด์ พื้นที่ EEC รัฐบาลไทยได้เตรียม ชุดสิทธิประโยชน์ ทั้งในเชิงโครงสร้างพื้นฐานและภาษี เพื่อดึงดูดทั้งทาง “Disney” (เจ้าของลิขสิทธิ์) และ กลุ่มทุนที่จะเข้ามาลงทุน ได้แก่

👉🏻 สิทธิประโยชน์ด้านภาษี BOI

- ยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล สูงสุดถึง 13 - 15 ปี (ขึ้นอยู่กับการเจรจาและประเภทเทคโนโลยีที่ใช้)
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 17% สำหรับผู้เชี่ยวชาญหรือพนักงานระดับสูงจากต่างประเทศที่เข้ามาดูแลระบบสวนสนุก (Flat Rate)
- ยกเว้นอากรขาเข้า สำหรับเครื่องจักร อุปกรณ์ และเครื่องเล่นที่นำเข้ามาติดตั้งในสวนสนุก
- สิทธิได้รับการลงทุนหักลดหย่อน สามารถนำค่าก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกมาหักลดหย่อนภาษีเพิ่มเติม สิทธิประโยชน์ด้านที่ดินและโครงสร้างพื้นฐาน

การเช่าที่ดินระยะยาว

- สามารถเช่าที่ดินในเขต EEC ได้ยาวนานถึง 50 ปี และสามารถต่ออายุได้อีก 49 ปี (รวม 99 ปี) โดยรัฐบาลเตรียมบริหารจัดการที่ดิน ส.ป.ก. ประมาณ 10,000 ไร่ รองรับการสร้างโครงการขนาดใหญ่ เป็น Disneyland Resort รวมถึงการสร้างระบบ Monorail เชื่อมจากสถานีรถไฟความเร็วสูง เข้าสู่หน้าสวนสนุก เพื่ออำนวยความสะดวกให้นักท่องเที่ยว

ถ้าโครงการนี้เกิดขึ้นจริงหุ้นกลุ่มไหนจะเติบโตตามไทม์ไลน์

Phase 1: Construction & Land Value (กลุ่มผู้บุกเบิก - สัญญาณ Buy ช่วงเริ่มโครงการ)

* กลุ่มรับเหมาและโครงสร้างพื้นฐาน CK และ STECON มีความได้เปรียบสูงสุดในการประมูลงานสนามกีฬาและสวนสนุก ขณะที่ AOT จะเป็นผู้รับผลประโยชน์แรกจากการไหลเข้าของนักท่องเที่ยวผ่านสนามบินอู่ตะเภาและสุวรรณภูมิ

* กลุ่มนิคมและเจ้าของที่ดิน WHA และ AMATA จะได้รับอานิสงส์จากมูลค่าที่ดิน (Land Revaluation) ที่พุ่งสูงขึ้นรอบพื้นที่ EECiti รวมถึง ORI ที่มีพอร์ตที่อยู่อาศัยหนาแน่นในโซนศรีราชา-พัทยา พร้อมรองรับบุคลากรที่จะเข้ามาทำงานในโครงการ

Phase 2: Operation & Recurring Income (กลุ่มรับอานิสงส์ต่อเนื่อง - สัญญาณ Buy ช่วงเปิดดำเนินงาน)

* กลุ่มโรงแรมและท่องเที่ยว CENTEL โดดเด่นที่สุดด้วยพอร์ตโรงแรมในพื้นที่ EEC สูงถึง 19.9% (efinanceThai), ตามด้วย ERW (13.5%) ที่มี Hop Inn รองรับนักท่องเที่ยวกลุ่ม Mass และ MINT ที่คุมฐานนักท่องเที่ยว High-end

* กลุ่มค้าปลีกและสื่อ CPALL และ CPN จะได้ประโยชน์จาก Traffic นักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นในศูนย์การค้าและร้านสะดวกซื้อโซนตะวันออก ส่วน PLANB จะเป็นผู้คุมสัมปทานสื่อโฆษณาในพื้นที่ Entertainment Complex ขนาดใหญ่

(อ้างอิงข้อมูลจากการวิเคราะห์โดย efinanceThai, Krungthai COMPASS และสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก)

⚠️ ไม่ใช่คำแนะนำในการลงทุน การลงทุนมีความเสี่ยงผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุน