CPN จากเจ้าของห้างสู่ “ผู้สร้างเมือง” Pi Securities ชี้มีโอกาส Upside ที่นักลงทุนต้องจับตา

ในโลกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีกที่กำลังถูกท้าทายด้วยเทคโนโลยีและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป คำถามสำคัญคือ "ยักษ์ใหญ่" จะขยับตัวอย่างไรให้ยังคงความเป็นเบอร์หนึ่ง?

ล่าสุด CPN (Central Pattana) ได้เผยโรดแมป 5 ปี (2026-2030) ที่ไม่ได้เป็นเพียงการสร้างห้างสรรพสินค้า แต่คือการสร้าง "Ecosystem" แห่งการใช้ชีวิตที่สมบูรณ์แบบ ด้วยตัวเลขงบลงทุนที่สูงถึง 110,000 ล้านบาท และการตั้งเป้า กำไรปกติในปี 2026 ไว้ที่ 18,728 ล้านบาท (+6% YoY)

บทวิเคราะห์จาก Pi Securities ประเมินว่าหุ้น CPN (บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา) มีโอกาส Upside 22% มาจาก มูลค่าพื้นฐาน (Fair price) เหมาะสมไว้ที่ 78 บาท ในขณะที่ราคาหุ้นปัจจุบัน (ณ วันที่รายงาน 26 มี.ค. 2026) อยู่ที่ 64.00 บาท จึงแนะนำ "ซื้อ"

"เมืองแห่งอนาคต" ย่านกรุงเทพฯ ตอนเหนือ

โครงการ Mixed-use ขนาดมหึมาในย่านรังสิต คือหมากชิ้นใหม่ที่ทรงพลังที่สุดของ CPN ด้วยพื้นที่กว่า 750 ไร่ บริษัทตั้งเป้าเปลี่ยนย่านนี้ให้กลายเป็น New Hub ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ครบครันทั้งศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย และองค์ประกอบเชิงพาณิชย์ โดยมีแผนเปิดเฟสแรกช่วงปี 2029–2030

จิ๊กซอว์ชิ้นใหม่ที่สร้างแรงสั่นสะเทือนที่สุดคือโครงการ Mixed-use ขนาดมหึมาบนพื้นที่กว่า 750 ไร่ ในย่านรังสิต (Bangkok North) ซึ่ง CPN วางหมากให้เป็น "เมืองแห่งอนาคต"

• รายละเอียด: พัฒนาพื้นที่แบบครบวงจรทั้งศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย และองค์ประกอบเชิงพาณิชย์อื่นๆ
• Timeline: คาดว่าจะเปิดให้บริการเฟสแรกในช่วงปี 2029-2030

l> นี่คือการเปลี่ยนโฉมหน้าย่านรังสิตให้กลายเป็น New Hub ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ซึ่งจะช่วยสร้างกระแสรายได้ที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในระยะยาว และเป็นการตอกย้ำภาพลักษณ์การเป็นผู้พัฒนาเมือง (City Builder) มากกว่าแค่ผู้พัฒนาห้างสรรพสินค้า

เดิมพันแสนล้านกับแผนการลงทุน 5 ปี

CPN วางงบลงทุนรวม 110,000 ล้านบาท เพื่อขับเคลื่อนเป้าหมายการเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยมีการแบ่งสัดส่วนการลงทุนอย่างมีกลยุทธ์ดังนี้

• 47,000 ล้านบาท: สำหรับ Mixed-use Projects และ Retail เน้นการสร้างศูนย์การค้าใหม่ทั้งในประเทศและต่างประเทศ (รวมถึงงบ 8,000 ล้านบาทสำหรับโครงการในต่างประเทศ)
• 32,000 ล้านบาท: สำหรับ Asset Enhancement มุ่งเน้นการ Renovate และขยายพื้นที่ขายในศูนย์หลักเพื่อเพิ่ม Productivity
• 27,000 ล้านบาท: สำหรับ Mixed-use Extension เพื่อขยายธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัย (21,000 ล้านบาทสำหรับที่อยู่อาศัย และ 6,000 ล้านบาทสำหรับโรงแรม)
• 4,000 ล้านบาท: สำหรับ Alternative Business เพื่อเสริมความแข็งแกร่งให้แก่ Ecosystem

งบลงทุนระดับแสนล้านบาทนี้ สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของ CPN ในการสร้างระบบนิเวศธุรกิจที่สามารถดึงดูด Traffic และสร้างรายได้จากหลากหลายช่องทางในเวลาเดียวกัน

ปรับโฉม "Central GR9" และการปักธงรบที่ "สยามสแควร์"

CPN กำลังรุกคืบในทำเลทองระดับ High-potential เพื่อจับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงและรองรับการเติบโตของ New CBD:

• Central GR9: การเปลี่ยนชื่อและปรับโฉมครั้งใหญ่ของ เซ็นทรัล พระราม 9 โดยมีแผนเพิ่มพื้นที่ขาย (Addl Retail GLA) อีกประมาณ 45,000 ตร.ม. (ซึ่งรวมทั้งการ Renovate และขยายพื้นที่) โดยคาดว่าจะเปิดตัวโฉมใหม่ได้ในช่วงปี 2028 เพื่อชิงความได้เปรียบในย่านธุรกิจใหม่

• The Central (Siam Square): โครงการระดับ Landmark ในย่านสยามสแควร์ แม้จะมีปัจจัยด้านแรงงานก่อสร้างทำให้กำหนดการเลื่อนไปเล็กน้อย แต่มีเป้าหมายเปิดให้บริการ ภายในปี 2027 (โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 3/2027) ซึ่งจะเป็นจิ๊กซอว์สำคัญในย่านที่มียอดทราฟฟิกสูงที่สุดของประเทศ

กลยุทธ์ "Beyond Retail" และการกระจายความเสี่ยงที่แม่นยำ

หัวใจสำคัญของการเติบโตในอนาคตคือการเพิ่มสัดส่วนรายได้จากธุรกิจ Non-Retail (Hotel & Residence) ให้ไปแตะระดับ 15-20% ภายในปี 2030 โดยมีแผนงานในปี 2026 ที่ชัดเจน:

• ธุรกิจโรงแรม: เตรียมเปิดใหม่ 6 แห่งในปี 2026 (แบรนด์ Go! 5 แห่ง และ Oakwood หาดใหญ่ 1 แห่ง) เพิ่มจำนวนห้องพักอีก 557 ห้อง เพื่อมุ่งสู่เป้าหมายรวมกว่า 2,300+ ห้อง ภายในปี 2030
• ธุรกิจที่อยู่อาศัย: แผนเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ 2 แห่งภายใต้แบรนด์ Phyll ที่ขอนแก่นและนครปฐม

การเชื่อมโยงโครงการเหล่านี้เข้าด้วยกัน ช่วยสร้างความแข็งแกร่งให้แก่ฐานลูกค้า (Domestic Traffic) ในแต่ละจังหวัด และลดความผันผวนของรายได้ค่าเช่าเพียงอย่างเดียว

ESG "AAA Rating" เครื่องมือลับในการเพิ่มกำไร

ในด้านความยั่งยืน CPN ไม่ได้ทำเพียงเพื่อภาพลักษณ์ แต่คือการจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ โดยได้รับเรตติ้ง SET ESG Rating ระดับ "AAA" และมี Bloomberg ESG Score สูงถึง 4.33

กลยุทธ์ลดต้นทุนที่เห็นผลจริง: CPN บริหารจัดการต้นทุนสาธารณูปโภค (ซึ่งบริษัทแบกรับเองและไม่สามารถส่งต่อให้ผู้เช่าได้ คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 5% ของรายได้ค่าเช่า) ผ่านนโยบายด้านสิ่งแวดล้อม:

• การติดตั้ง Solar Rooftop ตามศูนย์การค้าต่างๆ
• การปรับเวลาการเปิด-ปิดเครื่องปรับอากาศ และการใช้เทคโนโลยีประหยัดพลังงาน

"การลดต้นทุนส่วนนี้ลงได้เพียงเล็กน้อย จะส่งผลบวกโดยตรงต่อบรรทัดสุดท้ายของกำไร (Bottom Line) และเพิ่มความสามารถในการทำกำไรให้เหนือกว่าคู่แข่งในระยะยาว"

บทสรุป

ด้วยแผนการขยายธุรกิจที่ชัดเจน ทั้งการเปิดศูนย์การค้าใหม่ในปี 2026 (ขอนแก่น เคมปัส ในเดือน พ.ค. 2026 และเซ็นทรัล นอร์ทวิลล์ ในเดือน ก.ค. 2026) และการจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ Pi Securities จึงยังคงคำแนะนำ "ซื้อ"

โดยประเมินราคาเป้าหมายที่ 78.00 บาท อ้างอิงจาก 18.7x PER (ซึ่งเป็นค่าเฉลี่ยย้อนหลัง) เมื่อเทียบกับราคาปัจจุบันที่ประมาณ 64.00 บาท เท่ากับว่าหุ้น CPN มี Upside Potential ถึง 22%

คำถามสุดท้ายที่น่าคิดคือ ในวันที่ CPN กำลังทรานส์ฟอร์มตัวเองจาก "เจ้าของห้าง" ไปสู่ "ผู้สร้างเมืองแห่งอนาคต" คุณเห็นโอกาสอะไรในเมกะโปรเจกต์เหล่านี้ และพร้อมหรือยังที่จะเติบโตไปกับ Ecosystem ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ของกลุ่มเซ็นทรัล?