ยก “ที่ดิน” ให้โดยเสน่หาแล้ว ขอคืนได้ไหม? ถ้าวันหนึ่งไม่อยากให้แล้ว

การให้เงินหรือสิ่งของอาจเป็นเรื่องหนึ่ง แต่ถ้าสิ่งที่ให้คือ “ที่ดิน บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์” จริงๆ แล้วเป็นเรื่องที่มีผลทางกฎหมายที่ต้องคิดให้รอบคอบกว่าเคสให้ปกติ

เพราะเมื่อจดทะเบียนให้กันเรียบร้อยแล้ว คำว่า “ตอนนั้นดีกัน แต่ตอนนี้หมดใจแล้ว” ไม่ใช่เหตุที่จะขอที่ดินคืนได้ตามใจ

“การให้โดยเสน่หา” คืออะไร?

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 521 กำหนดหลักของสัญญาให้ไว้ว่า เป็นกรณีที่บุคคลหนึ่งซึ่งเป็น “ผู้ให้” โอนทรัพย์สินของตนโดยเสน่หาให้แก่อีกบุคคลหนึ่งซึ่งเป็น “ผู้รับ” และผู้รับยอมรับทรัพย์สินนั้น

จึงไม่จำเป็นต้องเป็นการให้ระหว่างแฟนหรือคู่รักเท่านั้น อาจเป็นการให้ระหว่างพ่อแม่กับลูก ญาติพี่น้อง หรือบุคคลอื่นก็ได้

ให้ “ที่ดิน” แค่พูดว่าจะให้ เฉย ๆ ยังไม่พอ

หากไม่ใช่การให้ที่ดินแก่วัด ซึ่งมีกฎหมายเฉพาะกำหนดไว้ แต่เป็นการให้ที่ดินแก่บุคคลทั่วไปต้องเป็นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 525 โดยการให้ที่ดินจะสมบูรณ์ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว

ดังนั้น การพูดว่า “ที่ดินแปลงนี้ยกให้เธอ” หรือทำข้อตกลงกันเองโดยยังไม่ได้จดทะเบียน ไม่ได้ทำให้การให้ที่ดินสมบูรณ์ตามมาตรา 525 เช่นเดียวกับการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่

จดทะเบียนให้แล้ว ที่ดินเป็นของใคร?

เมื่อการให้ที่ดินได้ทำถูกต้องและจดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว กรรมสิทธิ์ย่อมตกเป็นของ “ผู้รับ” ตามการจดทะเบียน

ผู้รับจึงมีฐานะเป็นเจ้าของและโดยหลักสามารถใช้สอย จำหน่าย หรือทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินนั้นได้ ภายใต้ข้อจำกัด กฎหมาย หรือภาระที่มีอยู่เหนือที่ดินนั้น

เพราะฉะนั้น ผู้ให้จะมาเปลี่ยนใจภายหลังเพียงเพราะ

“เลิกกันแล้ว”
“ไม่ได้รักกันแล้ว”
“ทะเลาะกัน”
หรือ “เสียดายที่ดิน”

ยังไม่ใช่เหตุทางกฎหมายที่จะบังคับให้ผู้รับคืนที่ดินได้

แล้วกรณีไหนถึงจะ “ถอนคืนการให้” ได้?

กฎหมายเปิดช่องไว้ในกรณีที่ ผู้รับประพฤติเนรคุณ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 531 โดยมีเหตุหลัก 3 กรณี คือ

(1) ผู้รับได้ประทุษร้ายต่อผู้ให้เป็นความผิดฐานอาญาอย่างร้ายแรง ตามประมวลกฎหมายลักษณะอาญา
(2) ผู้รับได้ทำให้ผู้ให้เสียชื่อเสียง หรือหมิ่นประมาทผู้ให้อย่างร้ายแรง
(3) ผู้รับได้บอกปัดไม่ยอมให้สิ่งของจำเป็นเลี้ยงชีวิตแก่ผู้ให้ ในเวลาที่ผู้ให้ยากไร้ ทั้งที่ผู้รับยังสามารถจะให้ได้

ดังนั้น คำว่า “เนรคุณ” ในความรู้สึกทั่วไป กับ “ประพฤติเนรคุณ” ที่เป็นเหตุถอนคืนการให้ตามกฎหมาย อาจไม่ใช่เรื่องเดียวกัน ต้องเข้าเงื่อนไขตามที่กฎหมายกำหนดและพิจารณาจากข้อเท็จจริงของแต่ละคดี

รู้ว่าเขาเนรคุณแล้ว จะเก็บเรื่องไว้นาน ๆ ไม่ได้

มาตรา 533 กำหนดกรอบเวลาไว้ว่า หากผู้มีสิทธิทราบเหตุประพฤติเนรคุณแล้วปล่อยเกิน 6 เดือน จะถอนคืนการให้เพราะเหตุนั้นไม่ได้ และไม่ว่าอย่างไรห้ามฟ้องเมื่อพ้น 10 ปีนับแต่เกิดเหตุ

ถอนคืนได้แล้ว ที่ดินกลับมาอย่างไร?

หากมีสิทธิถอนคืนการให้และดำเนินการได้สำเร็จ ป.พ.พ. มาตรา 534 กำหนดให้คืนทรัพย์สินตามหลักเรื่องลาภมิควรได้

สำหรับที่ดิน การดำเนินการในทางทะเบียนจึงต้องเป็นไปตามกฎหมายและขั้นตอนการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงผู้ให้ประกาศว่า “ขอที่ดินคืน” แล้วกรรมสิทธิ์จะกลับมาเอง

ไม่ใช่ “การให้” ทุกกรณีที่จะถอนคืนเพราะเนรคุณได้

ป.พ.พ. มาตรา 535 กำหนดข้อยกเว้นไว้ว่า การให้บางประเภทไม่สามารถถอนคืนเพราะเหตุเนรคุณได้ ได้แก่

• ให้เป็นบำเหน็จสินจ้างโดยแท้
• ให้สิ่งที่มีค่าภาระติดพัน
• ให้โดยหน้าที่ธรรมจรรยา
• ให้ในการสมรส

แม้เอกสารจะใช้คำว่า “ให้” แต่ลักษณะและข้อตกลงที่แท้จริงของการให้ก็อาจมีผลต่อสิทธิในการถอนคืนภายหลังได้

ก่อนเซ็นให้ที่ดินใคร ต้องคิดให้ไกลกว่าวันที่ยังรักกัน

ที่ดินไม่เหมือนของขวัญทั่วไป เมื่อจดทะเบียนโอนให้โดยเสน่หาอย่างถูกต้องแล้ว ผู้ให้ไม่สามารถเรียกคืนเพียงเพราะเปลี่ยนใจ หมดรัก หรือความสัมพันธ์สิ้นสุดลง

การถอนคืนเป็นข้อยกเว้น และต้องมีเหตุตามที่กฎหมายกำหนด

ดังนั้น ก่อนตัดสินใจยก ที่ดิน บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ ให้ใคร ไม่ว่าจะเป็นคนรัก ลูก ญาติ หรือบุคคลใกล้ชิด ควรพิจารณาผลทางกฎหมายให้รอบด้านตั้งแต่ก่อนจดทะเบียน

เพราะวันที่เราเซ็นคำว่า “ให้” ที่สำนักงานที่ดิน สิ่งที่โอนไปไม่ใช่แค่ความรู้สึกแต่คือ กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ที่อาจมีค่ากับผู้ที่เกี่ยวข้องในอนาคตมาก